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Vorfälligkeits­entschädigung


Die Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf

Was, wenn man seinen Kredit für das eigene Haus oder die eigene Wohnung vorzeitig zurückzahlen oder seine Immobilie noch während der Darlehenslaufzeit verkaufen möchte? Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung vor Ablauf des Kredits verkaufen möchten, gilt es an die Vorfälligkeitsentschädigung zu denken. Was man darunter versteht, wie sie berechnet wird und wie man sie unter Umständen umgehen kann, möchten wir Ihnen im Folgenden erläutern.

Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Möchte ein Kreditnehmer aus verschiedenen Gründen (z.B. Gehaltserhöhung, Beförderung, Krankheit, Arbeitslosigkeit, Scheidung) einen langfristigen Kredit vor Ende der Laufzeit kündigen, dann wird ihm von seiner Bank ein bestimmter Betrag in Rechnung gestellt. Dies nennt man Vorfälligkeitsentschädigung. Es handelt sich um einen Schadensersatz für die vorzeitige Darlehenstilgung. Damit werden finanzielle Schäden der Bank ausgeglichen, da beispielsweise die Zinseinnahmen für die Restlaufzeit des Kredits ausfallen.


Energieausweis

Wird die Vorfälligkeitsentschädigung auch beim Hausverkauf fällig?

Wird ein Haus verkauft, während das Darlehen bei der Bank noch läuft, gibt es zwei Möglichkeiten:

Zum einen kann der Kredit vor dem Hausverkauf vollständig abbezahlt werden. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist dann fällig, wenn der Betrag komplett beglichen wurde. Zum anderen kann mit Einverständnis der Bank der Kreditvertrag auch auf den Käufer des Hauses übergehen, ohne dass der neue Kreditnehmer die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss. Nicht in jedem Fall ist es von Vorteil, das Darlehen frühzeitig abzubezahlen. Die Übertragung des Kreditvertrages sollte also durchaus in Erwägung gezogen werden. Sollten Sie sich unsicher sein, dann ziehen Sie einen Anwalt, einen Bankberater oder die Verbraucherzentrale als Unterstützer heran. So kann Ihnen bei der Berechnung einer eventuell anfallenden Vorfälligkeitsentschädigung geholfen werden. Das Wichtigste haben wir aber bereits für Sie zusammengestellt.


Energieausweis

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung und wie wird sie berechnet?

Mit der Vorfälligkeitsentschädigung sollen Verluste der Bank ausgeglichen werden. Daher ist die Höhe der Entschädigung abhängig von der Restlaufzeit des Darlehens, dem ursprünglich vereinbarten Zinssatz und dem aktuellen Zinsniveau.
Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung gibt es zwei Methoden. Die Aktiv-Passiv-Methode wird angewendet, wenn die Bank das vorzeitig gezahlte Darlehen am Kapitalmarkt (Pfandbriefe, Wertpapiere) anlegt. Es wird die Differenz zwischen der Darlehensrendite, die die Bank beim Fortlaufen des Darlehensvertrages erhalten hätte, und der Rendite, die bei einer gleich lang laufenden Wiederanlage entstehen würde, berechnet.
Bei der Aktiv-Aktiv-Methode geht die Bank davon aus, dass das zurückgezahlte Darlehen sofort wieder einem neuen Kreditgeschäft zugeführt werden kann. Die Vorfälligkeitsentschädigung ergibt sich hier aus der Differenz zwischen den Zinseinnahmen des ursprünglichen Kredits und dem theoretisch erwirtschafteten Gewinn der Kreditneuvergabe.

Bei beiden Berechnungsmethoden werden zusätzlich die Risikoprämie (das entfallene Risiko aus dem abgelösten Darlehen) sowie die ersparten Verwaltungskosten vom errechneten Betrag abgezogen. Ein Online-Rechner kann Ihnen helfen, schon im Vornherein einzuschätzen, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung werden könnte. Hat die Bank Ihnen die Vorfälligkeitsentschädigung mitgeteilt, so sollten Sie diese unbedingt überprüfen lassen.


Gehen Sie hierfür wie folgt vor:

  1. Besorgen Sie sich eine detaillierte Berechnung.
  2. Lassen Sie die detaillierte Berechnung überprüfen.
  3. Bitten Sie gegebenenfalls um eine Senkung.
  4. Schalten Sie einen Anwalt ein, insofern die Bank auf Ihre Forderungen nicht eingeht.

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